First American Financial Corporation (NYSE: FAF), un proveedor líder de soluciones de título, liquidación y riesgo para transacciones de bienes raíces y líder en la transformación digital de su industria, lanzó hoy el primer índice estadounidense de precios reales de la vivienda (RHPI) de mayo de 2022.
El RHPI mide los cambios de precios de las propiedades unifamiliares en los EE.UU. ajustados por el impacto de los cambios en los ingresos y las tasas de interés en el poder adquisitivo de los consumidores a lo largo del tiempo a nivel nacional, estatal y de área metropolitana. Debido a que el RHPI se ajusta al poder adquisitivo de la vivienda, también sirve como una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Análisis del economista jefe: los precios reales de la vivienda aumentan un 50,8 % año tras año
“En mayo de 2022, el índice de precios reales de la vivienda (RHPI) aumentó un 50,8 por ciento año tras año, que es el crecimiento más rápido en los más de 30 años de historia de la serie. Esta rápida disminución anual de la asequibilidad fue impulsada por un aumento anual del 20,1 por ciento en los precios nominales de la vivienda y un aumento de 2,3 puntos porcentuales en la tasa hipotecaria fija a 30 años en comparación con hace un año”, dijo Mark Fleming, economista jefe de First American.
“Para los compradores de vivienda, una forma de mitigar la pérdida de asequibilidad causada por una tasa hipotecaria más alta es con un aumento equivalente, si no mayor, en los ingresos del hogar. Aunque los ingresos de los hogares aumentaron un 4,6 por ciento desde mayo de 2021 e impulsaron el poder adquisitivo de los consumidores, no fue suficiente para compensar la pérdida de asequibilidad de las tasas hipotecarias más altas y el rápido aumento de los precios nominales».
“A medida que disminuye la asequibilidad, los posibles compradores de viviendas buscan hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) para obtener el beneficio de tasa más baja”, dijo Fleming. “Dada la tasa hipotecaria más baja que normalmente se ofrece en un ARM hoy en día, en comparación con la hipoteca de tasa fija a 30 años, los ARM ofrecen a los posibles compradores de vivienda por primera vez una opción para recuperar parte del poder adquisitivo de la vivienda en un entorno de tasas en aumento. ”
El auge de las ARM: todo se trata del poder adquisitivo de la vivienda
“Desde principios de 2022, la tasa hipotecaria fija a 30 años ha aumentado 1,8 puntos porcentuales. Si bien las tasas de las ARM también han aumentado, las ARM tienen tasas más bajas que las hipotecas de tasa fija a 30 años”, dijo Fleming. «Según la encuesta semanal de la Asociación de Banqueros Hipotecarios , la tasa promedio de la hipoteca de tasa fija a 30 años fue del 5,45 por ciento en mayo, mientras que la tasa promedio de una hipoteca ARM a cinco años fue del 4,46 por ciento».
“El poder de compra de una casa por parte del consumidor, cuánto se puede comprar en función del ingreso familiar promedio y una tasa hipotecaria dada, aumenta cuando la tasa hipotecaria baja”, dijo Fleming. “De hecho, a esas tasas, un ARM aumenta el poder adquisitivo de la vivienda del consumidor en casi $44,000 en comparación con una hipoteca tradicional de tasa fija a 30 años. Esto podría cambiar las reglas del juego para muchos compradores de vivienda por primera vez».
“Debido a que los ARM ofrecen una tasa hipotecaria más baja, ha habido un aumento constante en la proporción de préstamos ARM a medida que aumentan las tasas hipotecarias. Para el mes de mayo, la participación promedio de los préstamos ARM fue de hasta el 9,8 por ciento, en comparación con el 3,9 por ciento hace un año”, dijo Fleming. “A medida que todas las tasas hipotecarias continúen aumentando, la proporción de financiamiento ARM probablemente aumentará”.
¿Son los ARM la respuesta?
“Mientras que las ARM eran un símbolo de la caída del mercado inmobiliario, las ARM de hoy son muy diferentes. Ofrecen un riesgo reducido de un impacto de pago significativo cuando finaliza el período de tasa fija y las tasas se vuelven ajustables”, dijo Fleming. “Mientras continúe la ‘diferenciación’ entre las ARM y las hipotecas de tasa fija, más compradores de vivienda por primera vez pueden elegir ARM porque la tasa hipotecaria más baja les da un ‘impulso’ de poder adquisitivo sobre la tasa hipotecaria fija a 30 años. ”
Aspectos destacados del índice de precios reales de la vivienda de mayo de 2022
- Los precios reales de la vivienda aumentaron un 3,8 por ciento entre abril de 2022 y mayo de 2022.
- Los precios reales de la vivienda aumentaron un 50,8 por ciento entre mayo de 2021 y mayo de 2022.
- El poder adquisitivo de la vivienda del consumidor, cuánto se puede comprar en función de los cambios en los ingresos y las tasas de interés, disminuyó un 2,6 % entre abril de 2022 y mayo de 2022, y disminuyó un 20,4 % año tras año.
- El ingreso familiar medio ha aumentado un 4,6 % desde mayo de 2021 y un 71,7 % desde enero de 2000.
- Los precios reales de la vivienda son un 28,7 por ciento más caros que en enero de 2000.
- Si bien los precios de la vivienda no ajustados ahora están un 54,1 por ciento por encima del pico del auge de la vivienda en 2006, los precios reales de la vivienda ajustados por el poder adquisitivo permanecen un 9,3 por ciento por debajo del pico del auge de la vivienda de 2006.
Aspectos destacados del estado del precio real de la vivienda de mayo de 2022
- Los cinco estados con el mayor aumento año tras año en el RHPI son: Florida (+72.1 por ciento), Carolina del Sur (+63.3 por ciento), Arizona (+59.1 por ciento), Georgia (+57.8 por ciento) y Carolina del Norte ( +56,6 por ciento).
- No hubo estados con una disminución año tras año en el RHPI.
Aspectos destacados del mercado local del precio real de la vivienda de mayo de 2022
- Entre las áreas estadísticas básicas (CBSA) seguidas por First American, los cinco mercados con el mayor aumento año tras año en el RHPI son: Tampa, Fla. (+66.7 por ciento), Raleigh, NC (+65.9 por ciento), Charlotte, NC (+65,7 por ciento), Miami (+63,1 por ciento) y Orlando (+62,9 por ciento).
- Entre las áreas estadísticas básicas (CBSA) seguidas por First American, no hubo mercados con una disminución año tras año en el RHPI.